六七月份正是深圳一年中最热的时候，在人迹罕至的区域“趟”着大片空地，杂草在强烈的阳光下疯狂生长。

《中国经营报》记者统计发现，深圳市规划和自然资源局（以下简称“深圳市规划局”）最新公布的《闲置土地信息公开表》中，深圳全市共有62宗闲置土地，其中22宗土地闲置原因为政府原因，40宗土地是由于企业原因，闲置时间短则1个月，长则高达205个月。

深圳各区均有闲置土地，位于龙华新区民治街道梅龙路的A806-0001商住用地是已知面积最大的闲置土地，占地面积为28.44万平方米，被称为黄金台山庄项目，该地块所有权归属于深圳市中洲投资控股股份有限公司（000042.SZ，以下简称“中洲控股”），从1993年签订土地使用权出让合同以后未能开发，迄今已超过25年时间。

近日，本报记者走访发现，离繁华的深圳北高铁站仅一街之隔的黄金台项目，土地荒废杂草丛生，四周已被栏杆围起，每个入口均派有保安看守，一名保安告诉记者：“这个地方荒废很多年了，这两年说要开发建楼，可能年底要开始动工。”

记者针对该项目的开发情况致函采访中洲控股董事会办公室人士，对方表示：“黄金台项目正在推进当中，估计很快能开工，但项目具体情况则暂时无法透露。”

黄金台地块“沉睡”25年

在深圳这个寸土寸金的地方，仍有土地“沉睡”25年却未能进行开发。

深圳土地资源紧张，处置闲置地块成为当务之急。6月26日，深圳市政府常务会议通过《深圳市已批未建土地处置专项行动方案》（以下简称《行动方案》），会议指出深圳将在2019～2020年处置全市闲置土地。

据《闲置土地信息公开表》，占地面积28.44万平方米的黄金台项目已闲置多年，土地使用权人为深圳华电房地产公司（以下简称“华电地产”）、深圳市宝东地产开发公司（以下简称“宝东地产”）以及深圳市宝安区龙华镇经济发展总公司（以下简称“龙华公司”）。

根据广东省司法部门披露黄金台项目权益归属案件信息，上世纪90年代初，华电地产、宝东地产和龙华公司签订《联合开发经营“黄金台山庄”协议书》，三家公司分别拥有该地块65%、10%以及25%的权益。

2001年，中洲控股的前身深圳市长城投资控股公司花费2.58亿元收购了华电地产，从而获得了黄金台项目权益。

2016年，华电地产作为原告，向法院提出了独家享有黄金台项目土地使用权和收益权的诉求；2018年6月，深圳市中级人民法院驳回华电地产要求独家享有的诉求；2018年7月，华电公司将诉讼请求上诉至广东省高级人民法院，目前该案件仍未开庭审理。

中洲控股将黄金台项目形容为“龙华新区核心地段的住宅项目”。财报显示，黄金台项目原土地总面积约 28.44 万平方米，被政府征用17万平方米，剩余约11万平方米，政府承诺等值补偿，项目待开发建筑面积63.47万平方米。

中洲控股董秘处人士受访时表示，“该项目闲置的原因如政府公示所示，即政府规划调整原因导致闲置，目前政府规划方案仍未确定。”

据中银国际此前的研报指出，闲置多年的深圳黄金台项目重估增值明显，若政府补偿面积超过40万平方米，谨慎计算其土地价值超过100亿元，未来货值大概率超过200亿元，对中洲控股NAV（净资产价值）将超预期贡献近30亿元。

值得注意的是，该地块的价值近年来不断提高，已超过上市公司中洲控股的市值。截至7月11日，中洲控股每股价格为9.62元，总市值为63.69亿元，财报显示，若黄金台项目进行开发，预计至少投入61.43亿元，而中洲控股期末现金及现金等价物仅为47.79亿元。

此外，在繁华的深圳北站商务区附近，有另一块“晒太阳”的巨幅土地，该地块编号为A817-0024，闲置139个月，位于龙华新区民治街道新区大道，占地面积为76116平方米，土地使用权人为深圳市金利居房地产开发有限公司（以下简称“金利居地产”）。天眼查显示，金利居地产为深圳卓越集团下属子公司，记者走访发现，该闲置地块正好位于卓越集团开发的皇后道小区南侧，四周被围蔽，仅留一个出口，但无人看守。

记者走访发现，除了该地块处于闲置状态以外，附近多是住宅小区。

本报记者就该地块闲置多年原因等问题采访卓越集团相关人士，截至发稿时未获回复。

超六成闲置为企业原因

根据2019年1月深圳市规划局披露的《闲置土地信息表》显示，被认定为闲置土地的地块共有62宗，其中因政府原因的有22宗，因企业原因的有40宗，占比超过64%。

“深圳的土地供给就像一块海绵一样，表面很干，但实际上用力挤能挤出水来，”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者分析，“深圳看似土地资源紧缺，但闲置土地却不少。这是因为有些用地主体看中土地增值，特别是2015年以来房价快速上涨，所以有‘囤地’的情况出现。”

值得注意的是，深圳市康达尔集团股份有限公司（以下简称“康达尔”）近期发布公告称，由于公司持有的A108-1159、A108-1160宗地未能在约定开工日期一年内动工开发，被深圳市规划局宝安管理局认定为闲置土地，且闲置原因为“企业自身原因”，或面临高达5269.24万元的处罚。

据记者查阅公告获悉，上述两宗土地面积分别约9580.26平方米和约34181.97平方米，约定该两宗地上建设项目应于2017年4月1日前动工开发，至今已过去两年时间。

近日，记者走访发现，在宝安区西乡街道的康达尔山海上园二期项目对面，仍有大片尚未开发的空地，据了解，该空地便是被认定为闲置土地的A108-1159地块。

据山海上园的销售人员表示，该地块是用来建设山海上园三期的土地，原计划规划建设商务公寓、酒店和商场等，他告诉记者：“四期的土地还在三期后面，估计要过两三年以后才能建好。”

记者发现该地块上堆积了不少建筑垃圾，还有建筑工人居住的迹象，询问二期现场施工人员该空地是否已开工建设，施工人员表示，“并未收到这块空地要施工的通知，也不知何时开工。”

根据公告显示，管理部门对这两宗地块拟定的处置方案为：按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费（5269.24万元）后重新约定开竣工期限，限期开发。

康达尔方面对于闲置的原因解释称，2016年4月公司签订土地合同后，立即开展各项报批报建手续。因土地历史遗留原因，导致相关手续受阻，无法正常推进项目的开发建设。

关于对该闲置地块的处置，康达尔相关负责人告诉本报记者，由于对处置方案有异议，已经向管理部门申请听证，后续进展仍待披露。

“囤地”行为将面临处罚

多年来，深圳市政府也在不遗余力地打击囤地行为，并陆续出台了《深圳市闲置土地处置工作方案》《深圳市土地闲置费征收管理办法》等一系列相关政策。

李宇嘉表示，由于“企业原因”所导致的闲置土地，主观而言，可能因为有企业看中地价增值，为了获得更多收益蓄意“囤积”土地；客观而言，也有部分企业是因为自身生产计划、投资计划未达标落地，所以导致土地闲置。

据了解，深圳市官方通报的《闲置土地信息公开表》并不完整，深圳还存在一批无法认定的“闲置土地”。如深圳市南山区西丽二中北部的T402-0014地块，占地面积1.05万平方米，至今在闹市区已经闲置超过20年，该地块曾出现在2010年国土部核查通报的全国闲置土地名单中，却并未出现在《闲置土地信息公开表》中。

据悉，深圳市目前已批未建的土地高达564宗，而被认定为闲置土地的仅为十分之一左右，其中涉及企业原因的共127宗，土地面积290.65 公顷；涉及政府原因共404宗，土地面积832.65公顷；涉及外部因素的33宗，土地面积71.12公顷。

中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林指出，土地闲置认定标准边界存在一定的模糊，有开发商为了规避被认定为闲置，打根桩挖个地基就停工，但是对外宣称已经动工了；甚至有的还通过债权方提起诉讼，打官司冻结土地来拖延时间。

为加大力度打击“囤地”行为，据上述《行动方案》显示，将对已批未建土地区分企业原因、政府原因和外部原因三类未建原因，并明确规定“因企业自身原因闲置一年，或曾因企业自身原因经过闲置土地处置且再次构成闲置的，依法无偿收回”。

本报记者就部分已批未建土地为何不能认定“闲置土地”，如何盘活现有土地资源等问题致函采访深圳市规划局，截至发稿时未获回复。

（来源：中国经营报）